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Impacto en la farmacia de la anulación parcial de la normativa sobre ‘plusvalía’

DIARIOFARMA  |    23.05.2017 - 12:12

Artículo de opinión de José María Besalduch, Socio-fundador de Aspime

José María Besalduch (Aspime)

El Tribunal Constitucional ha anulado varios artículos de la normativa estatal relativas al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, plusvalía municipal) . Este impuesto municipal, conocido popularmente con el nombre de “plusvalía municipal”, grava el incremento de valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto en su transmisión. El incremento de valor del terreno es el producido desde que se adquiere hasta que se transmite, tanto si es por donación, compraventa, herencia o permuta.

Cuando se vende una Oficina de Farmacia con el local afecto, éste impuesto grava el incremento de valor del terreno (parte del local) producido desde que éste se adquirió hasta el día de la venta.

El problema es que la Ley de Haciendas Locales contempla una regla automática de cálculo, que se basa en unos coeficientes aplicables sobre el valor catastral del suelo en función del número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión.

Esta fórmula de cálculo objetiva provoca, y ha provocado, que el impuesto deba pagarse igualmente en aquellos supuestos en los que el valor de los terrenos no se ha incrementado, incluso en aquellos casos en que ha disminuido.

Con la crisis económica de los últimos años, esta situación se ha agravado ya que eran muchos los casos en que el propietario había sufrido una disminución en el valor de sus terrenos en el periodo transcurrido desde la adquisición hasta su transmisión.

El Tribunal Constitucional (TC) ha anulado en su sentencia del 11 de mayo de 2017 varios artículos de la normativa estatal del impuesto, extendiendo al resto del territorio nacional, el contenido de las sentencias que ya había dictado para Guipúzcoa y Álava a principios del presente año, contra idénticos artículos de la normativa foral.

La sentencia del TC se basa en el principio de capacidad económica establecido en el art 31.1 de la Constitución, recuerda que éste principio no sólo se predica del sistema tributario en su conjunto, sino que debe estar presente en cada concreto impuesto, en tanto que presupuesto mismo de la tributación. “No caben en nuestro sistema tributos que no recaigan sobre alguna fuente de capacidad económica”.

Reitera que “en ningún caso podrá el legislador establecer un tributo tomando en consideración actos o hechos que no sean exponentes de una riqueza real o potencial” “aquellos supuestos en los que la capacidad económica gravada por el tributo sea, no ya potencial, sino inexistente, virtual o ficticia”.

Corresponde por tanto al legislador, a partir de la publicación de la sentencia, llevar a cabo las modificaciones o adaptaciones del régimen legal del impuesto que permitan no someter a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Álava ya ha modificado su normativa foral, estableciendo que si no hay incremento de valor, no se liquida el impuesto. A estos efectos, para determinar si hay plusvalía “real” se debe comparar el valor de adquisición con el valor de transmisión.

Devolución del impuesto pagado en los últimos cuatro años

Se podrán reclamar todas las plusvalías autoliquidadas en los años no prescritos en las que el propietario incurrió en pérdidas con la venta del inmueble. Con carácter general, los años no prescritos serán los últimos cuatro.

Cómo reclamar al Ayuntamiento

En casos de pérdida de valor, es importe reclamar presentando una solicitud de rectificación de autoliquidación y devolución de ingresos indebidos (adjuntando las pruebas pertinentes) ante el ente local. De esta forma se abre la vía administrativa y se interrumpe la prescripción.

Cómo probar que no hubo plusvalía

Para acreditar una pérdida de valor del suelo ante el ayuntamiento, se podría justificar de varias formas: escrituras de compra y venta del inmueble, informes de técnicos independientes, informes de valoración del suelo de órganos públicos e informes de tasación. Cuanto mayor sea la prueba aportada, más fácil será demostrar la ausencia de hecho imponible y obtener la devolución de lo pagado más los intereses de demora correspondientes.

Ejemplo real donación en 2017 de Oficina de Farmacia con dos locales afectos a la actividad en población situada en la provincia de Barcelona.

Locales adquiridos en 2003 por 286.000 €.

Valor de mercado de los locales en 2017 a tener en cuenta para la donación: 285.351 €.

La diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión es de -649 €.

La cuota a pagar según método “objetivo” de cálculo y según ordenanzas municipales del ayuntamiento en cuestión:

Local  1  2.276,00
Local 2  2.090,00
TOTAL  4.366,00

 

Para poder aportar más pruebas al Ayuntamiento pertinente, se solicita informe de tasación en el que se valora de forma separada el valor del suelo tanto en el momento de la compra  (2003)  como en el momento de la donación (2017), los resultados de  la tasación indican que el valor del suelo  ha disminuido en ese periodo  un 16 %.

Los valores del terreno del informe de tasación, de forma aproximada serían:

2003 2017 Pérdida valor suelo (2003 a 2017)
V suelo  local 1  68.000  57.000 -11.000
V suelo  local 2  63.000  53.000 -10.000
 131.000  110.000 -21.000

 

Con este informe de tasación se podrá solicitar la devolución de 4.366 €, autoliquidados a priori, habiéndose producido una pérdida “real” del valor del suelo durante los años de tenencia de los locales.

Nota: el informe de tasación se aporta en este caso, de forma complementaria para aportar más pruebas objetivas a la reclamación y evitar que la Administración local la desestime. También se aportan las escrituras de compra y donación.


Josep Mª Besalduch

Socio-fundador Aspime (http://www.aspime.es/)

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